La seule présence d’un contaminant ne peut à elle seule constituer un vice caché couvert par la garantie légale de qualité en l’absence d’un déficit d’usage et la simple preuve des coûts des travaux de décontamination n’est pas suffisante pour prouver une perte de valeur de l’immeuble

Par Me Alexandra Davanzo, LANE, avocats et conseillers d’affaires inc.
La seule présence d’un contaminant ne peut à elle seule constituer un vice caché couvert par la garantie légale de qualité en l’absence d’un déficit d’usage

En 2006, dans l’arrêt 126385 Canada inc. c. Groupe Collège LaSalle inc. (EYB 2006-103910 – Texte intégral | Fiche quantum), la Cour d’appel est venue statuer que la seule présence d’un contaminant ne saurait être qualifiée de vice lorsqu’elle est sans conséquence sur l’usage auquel l’acheteur destine la propriété au moment de son achat. Ainsi, en matière de contamination de sol, l’acheteur qui poursuit son vendeur en vertu de la garantie légale de qualité ne doit pas uniquement se limiter à faire la preuve que le sol de l’immeuble est contaminé : il doit faire la preuve que cette contamination entraîne un déficit d’usage, que cette contamination l’empêche de pouvoir utiliser normalement et raisonnablement la propriété comme il entendait le faire au moment de l’achat.

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La garantie légale de qualité n’est toutefois pas la seule garantie que peut invoquer/faire valoir un acheteur contre son vendeur. Il existe d’autres garanties que le vendeur peut faire valoir contre son vendeur, telle la garantie du droit de propriété, et plus particulièrement celle contre les violations à l’égard des limitations de droit public de l’article 1725 C.c.Q., ainsi que la garantie de délivrance, souvent confondue avec la garantie conventionnelle. Chacune de ces garanties a ses conditions d’application qui lui sont propres.

Une même situation peut ainsi donner ouverture à une indemnisation en faveur d’un acheteur sous l’angle de plus d’une garantie : en effet, un acheteur n’est pas limité à invoquer une seule garantie.

Outre l’angle de la garantie légale de qualité de l’article 1726 C.c.Q., il peut parfois être approprié d’analyser une problématique/un vice, telle une contamination du sol, sous l’angle d’autres garanties pouvant s’appliquer, dont la garantie de délivrance/garantie conventionnelle, en fonction des déclarations du vendeur faites à l’acheteur au moment de la vente, ou encore la garantie contre les violations à l’égard des limitations de droit public prévue à l’article 1725 C.c.Q., si la contamination entraîne une contravention/une violation à une limitation de droit public.

La Cour supérieure fut invitée à explorer ces différentes avenues, en plus de la garantie légale de qualité dans le cadre d’un recours se rapportant à un terrain contaminé, dans l’affaire Société en commandite de l’Avenir c. Familia Saint-Jérôme inc. (EYB 2017-284753 – Texte intégral | Fiche quantum).

Plus particulièrement, l’acheteur réclamait une réduction de prix de vente en invoquant la garantie légale de l’article 1726 C.c.Q., celle de l’article 1725 C.c.Q. ainsi que la garantie conventionnelle du vendeur.

Dans cette décision, l’acheteur Société en commandite de l’Avenir a acquis une bâtisse commerciale du vendeur Familia Saint-Jérôme inc. Lors de l’achat, l’acheteuse n’a fait aucune démarche pour obtenir un financement auprès d’une institution financière, puisque la vendeuse acceptait de lui financer le prix de vente de la propriété, soit un montant de 700 000 $.

Quatre ans après son acquisition, l’acheteur, désirant agrandir sa bâtisse, effectue des démarches auprès d’institutions financières afin d’obtenir un nouveau financement hypothécaire. C’est dans le cadre de ces démarches que celui-ci découvrira qu’une partie de son terrain est contaminé au mazout. Le vendeur acceptera d’acquitter les coûts de décontamination initialement estimés entre 110 000 $ et 150 000 $. Un peu plus tard, les parties seront informées que la décontamination n’est pas possible sans que la bâtisse soit démolie, obligeant le vendeur à faire effectuer des travaux supplémentaires de démolition et de reconstruction de la bâtisse. Les coûts relatifs à ces travaux additionnels se situant largement au-dessus du prix payé pour la propriété, le vendeur offrira à l’acheteur d’annuler la vente, offre que refusera l’acheteur.

Dans cette affaire, l’acheteur prétend d’abord que la contamination affectant le terrain est un vice caché au sens de la garantie légale de qualité de l’article 1726 C.c.Q. L’acheteur invoque également une contravention à la garantie conventionnelle lui ayant été consentie par le vendeur, ce dernier ayant spécifiquement déclaré dans l’acte de vente que l’immeuble ne contrevenait pas aux lois relatives à la protection de l’environnement. Finalement, l’acheteur invoque que la contamination en cause constitue une violation à une limitation de droit public au sens de l’article 1725 C.c.Q.

La contamination reprochée doit donc compromettre l’usage raisonnable de la propriété qu’entendait faire l’acheteur au moment de l’achat, ce que ce dernier n’a pas été en mesure de démontrer dans cette affaire.La Cour supérieure rejettera l’ensemble de ces arguments pour les motifs exposés ci-après.

Relativement à l’argument de l’acheteur voulant que la contamination du terrain constitue un vice caché au sens de la garantie légale de qualité, l’honorable Danielle Turcotte, j.c.s., rappelle qu’en matière de vices cachés, l’acheteur est tenu de démontrer au tribunal la gravité du vice, laquelle s’apprécie par le déficit d’usage qu’il entraîne. La juge Turcotte souligne que la seule présence d’un contaminant dans le sol ne constitue pas un vice. La contamination reprochée doit donc compromettre l’usage raisonnable de la propriété qu’entendait faire l’acheteur au moment de l’achat, ce que ce dernier n’a pas été en mesure de démontrer dans cette affaire :

[47] […] il demeure que le locataire unique est encore dans les lieux et qu’il y restera jusqu’à la fin du bail, en 2018. L’acheteur a pu utiliser sa propriété selon l’usage auquel il la destinait. Il n’a jamais reçu d’avis d’une quelconque autorité l’obligeant à cesser ses activités de location en raison de la présence de contaminants dans le sol.

[48] Il ne subit aucun déficit d’usage.

De plus, le tribunal souligne qu’il est surprenant que l’acheteur déclare que le vice est si grave qu’il n’aurait pas acheté la propriété, alors qu’il a refusé l’offre du vendeur qui proposait d’annuler la vente et de reprendre l’immeuble.

Le tribunal se penche ensuite sur l’étendue de la garantie conventionnelle du vendeur alléguée par l’acheteur et plus particulièrement, sur la portée de la déclaration du vendeur contenue dans l’acte de vente selon laquelle « [l]’immeuble ne contrevient pas aux lois relatives à la protection de l’environnement ».

À cet effet et pour déterminer s’il y avait contravention du vendeur à l’égard de la garantie conventionnelle, le tribunal s’est questionné à savoir si la contamination touchant le terrain de l’acheteur contrevenait à la Loi sur la qualité de l’environnement, tel qu’il a été allégué par l’acheteur.

La Cour en est notamment venue à la conclusion que la contamination en cause ne constituait pas une contravention aux dispositions de la Loi sur la qualité de l’environnement, et plus particulièrement à son article 20, puisque cet article est une disposition d’ordre général qui interdit de polluer ou de contaminer sous peine de sanction. Au surplus, le tribunal souligne notamment que dans le cas qui l’occupe, aucun avis ou constat d’infraction n’avait été émis par le ministre de l’Environnement :

[73] L’acheteur avance qu’il y a violation de l’article 20 de la Loi sur la qualité de l’environnement.

[74] Le tribunal ne partage pas cette prémisse. L’article 20 est une disposition d’ordre général qui interdit à quiconque de polluer ou de contaminer sous peine de sanction :

Nul ne doit émettre, déposer, dégager ou rejeter ni permettre l’émission, le dépôt, le dégagement ou le rejet dans l’environnement d’un contaminant au-delà de la quantité ou de la concentration prévue par règlement du gouvernement.

La même prohibition s’applique à l’émission, au dépôt, au dégagement ou au rejet de tout contaminant, dont la présence dans l’environnement est prohibée par règlement du gouvernement ou est susceptible de porter atteinte à la vie, à la santé, à la sécurité, au bien-être ou au confort de l’être humain, de causer du dommage ou de porter autrement préjudice à la qualité du sol, à la végétation, à la faune ou aux biens.

[75] Or, rien ne démontre que les hydrocarbures ont continué à se répandre dans le sol. Il semblerait que leur émission se soit arrêtée sous le bâtiment et que le reste du terrain ait été restauré. Il n’y a donc pas de preuve de contravention à cet article. D’ailleurs, le Ministre de l’Environnement n’a émis aucun constat d’infraction en ce sens ni donné d’avis d’injonction lors de la découverte de la présence du mazout en 2008.

[76] Dans sa section décrivant les pouvoirs généraux du Ministre relativement à la caractérisation et à la réhabilitation des terrains, la Loi sur la qualité de l’environnement n’impose au propriétaire ou à l’occupant aucune obligation générale de réhabilitation des sols. Seules des entreprises oeuvrant dans des activités industrielles ciblées, énumérées à l’annexe III du Règlement sur la protection et la réhabilitation des terrains, peuvent y être contraintes.

[…]

[82] Conséquemment, il n'est pas établi que l'immeuble contrevienne à la Loi sur la qualité de l'environnement.

Il n’y a donc pas eu contravention du vendeur à l’égard de la garantie conventionnelle alléguée et découlant des représentations contenues à l’acte de vente selon lesquelles l’immeuble en cause ne contrevenait pas aux lois relatives à la protection de l’environnement, pour le motif qu’il n’y avait tout simplement pas de contravention proprement dite à l’égard de telles lois.

Pour terminer, le tribunal s’est intéressé à la portée de l’article 1725 C.c.Q. relatif à la garantie contre les violations aux limitations de droit public et a conclu, pour les motifs préalablement soulevés dans le cadre de l’analyse de l’application de la garantie conventionnelle, qu’il n’y avait pas, au moment de la vente, de violation à l’égard d’une limitation de droit public, notamment de la Loi sur la qualité de l’environnement. En conséquence, la Cour rejettera également cet argument, confirmant ainsi l’absence de violation à une limitation de droit public au sens de l’article 1725 C.c.Q.

Toutefois, il ne s’agit pas de simplement se limiter à faire la preuve de la présence de la contamination et des coûts de décontamination : encore faut-il faire la preuve de la perte de valeur que l’immeuble subit par cette décontamination, ce qui nécessite une preuve distincte, laquelle peut être notamment faite par un évaluateur agréé.Certains plaideront que la contamination du sol d’un immeuble, sans être dérogatoire à la Loi, peut entraîner une perte de valeur à l’immeuble, laquelle sera en principe corrélative au coût des travaux de décontamination requis, et que cette perte de valeur entraînera à elle seule un déficit d’usage. Nous sommes d’accord avec cette position : le déficit d’usage peut être de nature pratique et économique. La perte de valeur d’un bien causée par un vice peut à elle seule satisfaire la condition relative à l’existence d’un déficit d’usage, condition essentielle pour qu’un vice puisse être couvert par la garantie légale de qualité. D’ailleurs, la Cour suprême, dans l’arrêt ABB c. Domtar (EYB 2007-126361 – Texte intégral) avait d’ailleurs souligné, au paragraphe 47 de cet arrêt, que la garantie contre les vices cachés vise ainsi à assurer à l’acheteur l’utilité pratique et économique du bien acquis.

Toutefois, il ne s’agit pas de simplement se limiter à faire la preuve de la présence de la contamination et des coûts de décontamination : encore faut-il faire la preuve de la perte de valeur que l’immeuble subit par cette décontamination, ce qui nécessite une preuve distincte, laquelle peut être notamment faite par un évaluateur agréé.

Dans l’affaire Société en commandite de l’Avenir c. Familia Saint-Jérôme inc., l’acheteur a plaidé la perte de valeur sans en faire la preuve. La juge Turcotte a d’ailleurs souligné qu’il aurait été pertinent d’entendre un expert opiner sur la dépréciation qu’entraîne la présence de la contamination sur la valeur de la propriété :

[49] Quant au stigmate susceptible d’affecter la valeur de revente de l’immeuble, aucune preuve n’a été faite de la dépréciation qui découlerait de la contamination. Pourtant, l’acheteur a fait entendre un évaluateur agréé qui aurait été en mesure d’éclairer le Tribunal sur ce point.

[50] Conséquemment, l’acheteur ne réussit pas à démontrer qu’il peut se prévaloir de la garantie contre les vices cachés.

Une telle preuve de perte d’usage économique du bien aurait-elle mené la juge Turcotte à disposer différemment de l’argument proposé par la demanderesse que la contamination des sols de la propriété est un vice caché ? Nous sommes d’avis que oui. Toutefois, il revient à l’acheteur de démontrer la perte de valeur pouvant constituer un déficit d’usage et le tribunal ne peut inférer une telle perte de valeur, selon nous, sur la seule base de la démonstration des coûts des travaux de décontamination.

En terminant, il importe de préciser que la présente décision a été portée en appel le 29 août 2017.

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À propos de l'auteur

Me Alexandra Davanzo pratique en droit immobilier et en droit des affaires au sein de la firme LANE, avocats et conseillers d’affaires inc. Une partie importante de la pratique de Me Davanzo est consacrée aux recours en matière de vices cachés, domaine dans lequel elle a développé une expertise. Diplômée en techniques juridiques et détentrice d'un baccalauréat en droit de l’Université Laval, Me Davanzo est membre du Barreau du Québec depuis 2015. Avant de devenir avocate, Me Davanzo a agi pendant plusieurs années à titre d’officier de la publicité des droits pour le Registre foncier du Québec.