L’examen des titres immobiliers au lendemain de l’arrêt Ostiguy c. Allie

Par Pierre Duchaine et Marie Galarneau
L’examen des titres immobiliers au lendemain de l’arrêt Ostiguy c. Allie

INTRODUCTION

Le jugement rendu par la Cour suprême du Canada dans l’affaire Ostiguy c. Allie1 vient-il modifier le droit en matière d’examen des titres immobiliers ? Un courant doctrinal, à la suite de cette décision, supprime, d’une part, la nécessité de corriger un vice de titre vieux de plus de dix ans et, d’autre part, ramène à une période de dix ans à compter d’aujourd’hui l’examen des titres de propriété se rapportant à un immeuble. Pour les tenants de cette thèse, la prescription acquisitive, en tant que correctif, s’acquiert par le seul écoulement du temps sans qu’il soit besoin d’obtenir un jugement déclaratif ou confirmatif du droit de propriété. Avec tout le respect pour cette opinion, le texte qui suit fait la démonstration de la position contraire.

I– LA PRESCRIPTION ACQUISITIVE ET NÉCESSITÉ D’OBTENIR UN JUGEMENT À DES FINS DE CORRECTION

La prescription acquisitive est un moyen d’acquérir le droit de propriété2 et, accessoirement, une façon de corriger un titre de propriété vicié. La possession utile3 d’un immeuble pendant dix ans confirme une prescription acquisitive du droit de propriété.

Pour qu’un titre de propriété vicié soit corrigé par l’effet de la prescription acquisitive et devienne, de ce fait, étanche et inattaquable, encore faut-il que cette possession soit effectivement – et non simplement présumée – utile à la prescription et que le recours de celui qui aurait intérêt à invoquer la nullité de l’acte ou à faire valoir des droits adverses soit prescrit. En témoigne notamment l’affaire Eaves (Succession de) c. Gestion Cianni inc.4, dans laquelle la déclaration de transmission publiée plus de 70 ans après le décès d’un propriétaire détenant alors bons et valables titres devait être opposée à des promoteurs immobiliers qui avaient, dans l’intervalle, acquis de la Ville de Longueuil les immeubles en litige. Contre toute attente, la possession exercée par ces promoteurs et leur auteure n’a pas été jugée utile à la prescription. Les héritiers étaient, pour leur part, toujours admis à défendre le droit de propriété de leur aïeul en invoquant les dispositions de l’article 992, al. 2 C.c.Q. La prescription extinctive était en l’espèce de dix ans (art. 2923, al. 1 C.c.Q.) à compter du jour où ils avaient pris connaissance de ce droit.

La toute récente affaire Lajoie c. Pelletier5, pour ne citer que cet autre exemple, démontre également à quel point il peut être hasardeux pour un arpenteurgéomètre, tout comme pour un notaire, de tirer ses propres conclusions quant au caractère paisible, continu, public et non équivoque que la possession doit revêtir pour donner ouverture à la prescription (art. 922 C.c.Q.). L’opinion du tribunal s’est, en l’instance, avérée diamétralement opposée à celle exprimée dans le rapport de bornage contesté. Ce qui, aux yeux de l’arpenteurgéomètre, constituait une possession paisible et exclusive a été, au contraire, perçu par la juge Bouchard comme une situation conflictuelle ayant troublé la possession, par ailleurs brouillée par certains gestes et comportements des parties. Tout est en effet question d’appréciation. Nous pourrions même ajouter que chaque cas est un cas d’espèce.

Malgré la présomption de fiabilité attachée au rapport de bornage, ce dernier n’est donc pas à l’abri d’une contestation par l’un des propriétaires concernés, l’opinion formulée par l’arpenteur-géomètre sur la qualité de la possession ne pouvant alors se substituer à celle du tribunal.

Cela étant, qu’il nous soit permis d’exprimer des réserves quant à la force probante d’une déclaration unilatérale d’un propriétaire-vendeur voulant que sa possession sur l’immeuble désigné dans son titre d’acquisition respecte tous les critères énumérés à l’article 922 C.c.Q. Le regard posé par ce propriétaire sur sa propre qualité de possesseur ne risque-t-il pas de se heurter à la version contradictoire de son voisin ? Poser la question c’est y répondre, d’autant plus que la possession utile est une notion complexe aux contours variables6.

Si, par le jeu de la prescription, le droit de propriété s’acquiert par le seul écoulement du temps, ainsi que l’a établi la Cour suprême7, on peut fortement douter qu’il suffise au possesseur d’invoquer les présomptions édictées aux articles 921, 925 et 928 C.c.Q. à l’encontre de celui qui brandirait un titre contraire ou soulèverait un vice dans la possession ou les titres du possesseur. Un jugement8 sera alors nécessaire pour confirmer et déclarer que la possession décennale a bel et bien été paisible, continue, publique et non équivoque, conformément aux exigences posées à l’article 922 C.c.Q. Ce n’est qu’à partir de ce moment que le droit de propriété découlant d’un titre datant de dix ans et d’une possession décennale deviendra définitif9. N’est pas « réputé » propriétaire le possesseur qui a en mains un titre de dix ans. L’affaire Ostiguy le démontre de façon on ne peut plus convaincante. Le titre de propriété détenu par les demandeurs ne devait, de fait, leur procurer aucun avantage par rapport au possesseur Allie, créant tout au plus une apparence de droit en leur faveur.

Rappelons que la prescription acquisitive ne court pas contre les personnes qui sont dans l’impossibilité en fait d’agir (art. 2904 C.c.Q.). Dans l’arrêt Gauthier c. Beaumont10, les maladies mentales et les capacités intellectuelles limitées ont été jugées comme des causes emportant l’impossibilité d’agir d’une personne. Ces causes de suspension sont fréquentes de nos jours. La prescription pourrait être également interrompue (art. 2889 et s. C.c.Q.) ou suspendue (art. 2904 et s. C.c.Q.) pour d’autres motifs.

Nonobstant que le possesseur est présumé avoir une possession continue (art. 925 C.c.Q.), qu’il est présumé titulaire du droit réel qu’il exerce (art. 928 C.c.Q.) ou encore que l’animus est présumé (art. 921 C.c.Q.), il ne s’agit que de présomptions simples qui peuvent être renversées par preuve contraire et l’examinateur de titres ne peut se substituer au tribunal pour conclure luimême que la possession a été paisible, publique et non équivoque. Il n’est pas dans la mission de l’examinateur d’usurper la discrétion du tribunal pour des questions factuelles11. Le jugement en prescription acquisitive rendu à l’encontre de toutes les personnes possédant des droits dans l’immeuble confirmera le droit de propriété acquis par le possesseur12 par le seul écoulement du temps. Les prétentions de chacune des parties au débat doivent être exposées au juge qui tranchera, l’examinateur de titres ne pouvant unilatéralement conclure de son chef.

Soulignons que le tiers qui invoque une possession utile à la prescription n’est pas nécessairement un « intrus » ; il peut par ailleurs s’appuyer sur un titre. Il se retrouve dès lors dans la même position que le dernier propriétaire inscrit au registre foncier, bénéficiant également des présomptions édictées aux articles 921, 925 et 928 C.c.Q. Qu’arrive-t-il si la possession de ce tiers se fonde, de surcroît, sur un bon et valable titre déjà vieux d’au moins dix ans à l’époque où le propriétaire apparent et ses auteurs auraient commencé à prescrire, faute de titres clairs ? L’antériorité du titre et de la possession de l’un ne risque-t-elle pas de faire écran aux droits de l’autre et d’empêcher la prescription de produire ses effets ? Il est tout à fait logique de le penser, la possession étant ici non exclusive et équivoque. Il paraît du reste inconcevable que le dernier propriétaire inscrit au registre foncier puisse, de son propre chef, balayer du revers de la main les droits de celui dont le titre et la possession seraient antérieurs aux siens, sous prétexte que la prescription décennale a irrémédiablement joué en sa faveur.

Enfin, les examinateurs de titres qui travaillent dans les vieux quartiers, en milieu rural ou dans des zones de villégiature sont très bien placés pour constater que les limites de propriété ne sont pas toujours clairement circonscrites et que les doubles aliénations ou chevauchements font hélas partie de la réalité : la rénovation cadastrale ne vient pas tout régler. C’est parfois à tort qu’une parcelle de terrain aura été attribuée à un propriétaire. Il peut être d’ailleurs difficile de déterminer ce qui constitue un acte de possession en présence d’un terrain vacant, lequel devient souvent le théâtre de possessions concurrentes13.

II– L’EXAMINATEUR DE TITRES DOIT EFFECTUER SES RECHERCHES EN COUVRANT LA PÉRIODE LA PLUS SÉCURITAIRE POSSIBLE

L’examinateur de titres doit en principe étendre ses recherches jusqu’au dépôt du cadastre. Cette affirmation n’a jamais été contredite. Il importe en effet de rappeler que la période de trente ans jusqu’à ce jour retenue constitue, et a toujours été considérée comme, une période minimale à couvrir14, essentiellement dictée par les impératifs de la pratique notariale. Cette approche procède d’une certaine gestion du risque, néanmoins existant, à savoir qu’au fur et à mesure que le temps passe, les risques de contestation d’un titre s’amenuisent ; on peut de même penser que les droits adverses non exercés résultant d’un titre plus que trentenaire demeureront lettre morte, la possession permettant par ailleurs à la prescription de produire possiblement ses effets.

Étant donné qu’en examen des titres immobiliers, il faut toujours en principe remonter le plus loin possible, voire jusqu’au cadastre, pour y détecter notamment les servitudes et autres démembrements du droit de propriété (la responsabilité de l’examinateur obligeant à le faire), ce dernier serait bien avisé dans ces conditions de poursuivre bien au-delà d’une période de dix ans son examen des titres de propriété. En fait, comment s’assurer de la validité des servitudes relevées, par exemple, si celles-ci n’ont pas été constituées à l’époque par les véritables propriétaires ? Comme l’examinateur ne doit pas faire preuve d’aveuglement volontaire dans l’exécution de son travail, toute irrégularité découverte dans les actes publiés au-delà d’une période de dix ans doit aussi faire l’objet de correction ou être à tout le moins rapportée au bénéfice d’un nouvel acquéreur.

De plus, que penser des restrictions à l’usage d’un immeuble stipulées dans un acte de vente passé il y a plus de vingt ans, ou encore dans des lettres patentes, et susceptibles de contrecarrer les plans d’un propriétaire ? Ou encore de l’absence de lettres patentes dans un canton ? Que conclure aussi d’une partie d’un immeuble commercial composé de parcelles de terrain appartenant au ministère des Transports ? Or, à l’évidence, nul ne peut prescrire contre l’État (art. 916 C.c.Q.).

Bref, un examen des titres devrait en principe remonter jusqu’au dépôt du cadastre. Considérant qu’il ne devrait jamais être inférieur à la longueur de sa chaîne, la période à couvrir pourrait néanmoins être réduite à un délai moindre que le dépôt du cadastre et laissée à la discrétion de l’examinateur, tout en étant proportionnelle à l’appréciation du risque couru selon la nature et la complexité du dossier15. Par contre, dans cette perspective, un notaire qui limite l’étendue de son examen des titres en omettant de relever un vice important trouvant son origine dans un acte antérieur à la période retenue doit s’attendre à ce que le problème lui soit soulevé. Un correctif devra alors être apporté ; sinon, un jugement déclaratif et confirmatif du droit de propriété devra être obtenu.

CONCLUSION

Jusqu’à nouvel ordre, nous sommes d’avis que l’arrêt de la Cour suprême du Canada dans l’affaire Ostiguy ne supprime en rien la nécessité, en pareil cas, d’obtenir jugement conformément aux dispositions de l’article 2918 C.c.Q.16. Alors que certains prétendent que la possession doit être traitée différemment selon qu’elle s’appuie ou non sur un titre, nous croyons, quant à nous, que l’article 2918 C.c.Q. ne fait aucune distinction entre ces deux situations, un jugement étant requis dans l’un comme dans l’autre cas17. L’arrêt Ostiguy a eu pour résultat d’établir la nature déclarative, plutôt qu’attributive, de ce jugement et, partant, la rétroactivité de celui-ci. Compte tenu du libellé de l’article 2918 C.c.Q., il nous paraît périlleux, pour l’heure, d’élargir la portée de cette décision et d’y voir un signal clair de limiter à une période de dix ans l’examen des titres de propriété se rapportant à un immeuble.


1 2017 CSC 22, EYB 2017-278053.
2 Art. 2910 C.c.Q.
3 Art. 2911 et 922 C.c.Q. : paisible, continue, publique et non équivoque.
4 2016 QCCS 2681, EYB 2016-266815.
5 2017 QCCS 2738, EYB 2017-281562.
6 Voir infra, note 15.
7 Ostiguy c. Allie, 2017 CSC 22, EYB 2017-278053.
8 Denis-Claude LAMONTAGNE Biens et propriété, 7e éd., Montréal, Éditions Yvon Blais, 2013, par. 717.1, EYB2013BEP36 : « On voit bien par ces dispositions que le jugement mentionné à l’article 2918 C.c.Q. est purement déclaratif ou confirmatif, sans effet translatif. Il vient en quelque sorte officialiser l’accomplissement de la prescription, fournit un titre officiel au possesseur, titre qui pourra être publié. Le principal demeure l’accomplissement de la prescription, l’accessoire étant le jugement – mais un accessoire important , puisque le juge doit vérifier si la prescription a eu lieu et que le jugement obtenu pourra être publié. Toutefois, l’accomplissement de la prescription ne dépend pas de l’obtention du jugement, mais de la possession utile pendant le temps requis ». (Les soulignements sont de nous) Le jugement obtenu sera passé en force de chose jugée empêchant le renversement des présomptions simples (art. 925, 921, 928 C.c.Q.). Dans Beauséjour c. Centre de ski Le Relais, 2015 QCCS 127, EYB 2015-247142, la juge Catherine La Rosa affirme également cette idée selon laquelle « la prescription [...] a force de titre une fois confirmé (sic) par jugement » (par. 23). De son côté, le juge Alain Bolduc conclut de l’arrêt Ostiguy c. Allie, 2017 CSC 22, EYB 2017-278053, ce qui suit : « Pour acquérir un immeuble par prescription, le possesseur doit maintenant obtenir un jugement qui reconnaît les droits préexistants que lui confère la possession utile par le seul écoulement du temps », Hébert c. Desjardins, 2017 QCCS 5262, EYB 2017-287181, par. 54. Ces propos donnent à penser que l’obtention d’un jugement en reconnaissance du droit de propriété acquis par prescription est une exigence incontournable en vertu de l’article 2918 C.c.Q.
9 Pierre PRATTE, Chronique – « Ostiguy c. Allie : la nécessité d’obtenir un jugement en prescription acquisitive et la période à couvrir pour l’examen des titres » (DCQ), novembre 2017, Éditions Yvon Blais, La référence, EYB2017REP2365, page 3 : « [...] rien dans la décision Ostiguy ou dans les articles du Code civil relatifs à la possession ou à la prescription acquisitive ne permet de conclure qu’un jugement en prescription est nécessaire en présence d’un empiètement chez le voisin, mais qu’il n’est pas requis pour corriger un vice dans les titres du possesseur. Bref, rien ne permet de traiter différemment l’une ou l’autre de ces deux situations ».
10 [1998] 2 R.C.S. 3, REJB 1998-07106.
11 C’est à celui qui allègue avoir acquis par prescription que revient le fardeau de prouver sa possession conforme : Carroll c. Melnik, REJB 1997-01922 (C.A.) ; Harvey c. Thibeault, EYB 2006-101863 (C.S.). Cette règle a été entre autres réitérée dans Hébert c. Desjardins, 2017 QCCS 5262, EYB 2017-287181, par. 49.
12 Art. 17 al. NCPC. Sur la rétractation de jugement, voir : Pierre DUCHAINE, « Quelques jugements déterminants, dont quelques-uns déroutants ! ! ! », (2012) C.P. du N. 20, EYB2012CPN93.
13 À quelle fréquence le possesseur doit-il se rendre sur le terrain pour en prescrire la propriété ? Quels actes doit-il poser à cette fin ? Dans la récente affaire Duguay Bujold c. Lemire, 2017 QCCS 3682, EYB 2017-283262, l’installation d’une table à pique-nique et le fait de laisser un canot et un pédalo sur la berge d’un lac ne devaient pas s’avérer suffisants. Il ressort par ailleurs du jugement rendu dans Annett c. Annett, 2017 QCCS 3119, EYB 2017-282200, que la pêche, la chasse, la coupe de bois et le paiement des taxes foncières ne constituent pas en soi des actes de possession utile, pour s’en tenir à ces illustrations tirées de la jurisprudence. Le tribunal reproche notamment au demandeur Annett de ne pas avoir indiqué la fréquence, la quantité de bois coupé ni le lieu où s’effectuait la coupe (par. 89). Comme le résume si bien l’arrêt Cabana c. Valiquette, 2015 QCCA 1520, EYB 2015-256806, « [l]a caractérisation de la possession utile dépend du lieu, du cadre et des actes posés à l’égard du bien concerné et constitue donc une pure question de fait soumise à l’appréciation des tribunaux » (par. 14).
14 Ainsi, l’article 13 du Règlement sur la tenue des dossiers et des études des notaires, RLRQ, c. N-13, r. 17, oblige le notaire à conserver « les documents constituant l’examen des titres couvrant une période d’au moins 30 ans » précédant la date de l’acte reçu. Dans un article publié en 2004 dans le journal Entracte, Me François Brochu affirmait pour sa part que « la moins pire des solutions consiste, pour les examinateurs de titres, à couvrir une période qui remonte, minimalement, jusqu’au 1er janvier 1964 sauf pour les servitudes, les donations et les testaments où il demeure nécessaire d’élargir les recherches et de remonter au cadastre » (les soulignements sont de nous). François BROCHU, « La période à couvrir lors d’un examen de titres », Entracte, vol. 13, no 5, mai 2004, p. 12.
15 Pierre PRATTE, Chronique – « Ostiguy c. Allie : la nécessité d’obtenir un jugement en prescription acquisitive et la période à couvrir pour l’examen des titres » (DCQ), novembre 2017, Éditions Yvon Blais, La référence, EYB2017REP2365, page 6 : « À cet égard, nous estimons que 30 ans d’examen des actes de transfert de propriété satisfait à cette obligation de moyens. [...] Ceci étant, il y a quelques situations où il faudra couvrir une période plus longue [...] La période à couvrir dans ces différentes situations particulières dépendra des circonstances ». (Les soulignements sont de nous)
16 L’article 2918 C.c.Q. se lit comme suit : celui qui, pendant 10 ans, a possédé un immeuble à titre de propriétaire ne peut en acquérir la propriété qu’à la suite d’une demande en justice.
17 Nous partageons l’opinion exprimée à cet égard par Me Pierre Pratte. Voir supra, note 9.