Quoi faire si vous découvrez des vices cachés ?

Par Me Bryan-Éric Lane, LANE, avocats et conseillers d’affaires inc.
Quoi faire si vous découvrez des vices cachés ?

Cet article, récemment publié sur le site web de notre firme, explique de manière générale la marche à suivre pour un acheteur advenant la découverte de vices cachés à son immeuble :

Vous venez tout juste de faire l’acquisition d’une nouvelle propriété que vous entendez rénover dans les semaines suivant son acquisition. Alors que vous entreprenez vos rénovations, vous effectuez des travaux de dégarnissage des murs du sous-sol et constatez alors la présence de moisissures, de matériaux pourris ainsi que des infiltrations d’eau.

Vous pensez alors être en présence de vices cachés. Que devez-vous faire ?

Le présent article vise à exposer la marche à suivre en cas de découverte de vices cachés dans un immeuble :

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  1. Arrêtez immédiatement les travaux et prenez des photos des vices/dommages que vous avez constatés. N’effectuez pas de travaux correctifs jusqu’à nouvel ordre : il importe de permettre au vendeur de constater lui-même les lieux tels qu’ils étaient lors de votre découverte des vices/des dommages, sauf en cas d’urgence (par urgence, on parle d’une situation qui implique un risque de perte ou de dépérissement immédiat du bien).
  2. Dénoncez immédiatement le vice par écrit à votre vendeur et les dommages que vous avez découverts : la loi exige une dénonciation écrite. Vous devez accorder un délai raisonnable à votre vendeur pour lui permettre de venir constater les vices et les dommages qui lui ont été dénoncés afin de lui donner l’opportunité de déterminer s’il s’agit bel et bien de vices cachés couverts par la garantie légale de qualité et lui donner la possibilité de les réparer lui-même, à moindre coût.
  3. Accordez un délai raisonnable à votre vendeur pour lui permettre de venir constater les vices sur place et/ou corriger les vices. N’imposez pas de délais déraisonnables à votre vendeur pour lui permettre d’accéder à votre propriété afin qu’il puisse constater/expertiser les vices que vous lui avez dénoncés.
  4. Après avoir dénoncé, ne procédez pas à l’exécution des travaux correctifs avant d’avoir permis à votre vendeur de venir constater sur place les vices et de pouvoir faire expertiser lesdits vices par son expert : autrement vous risquez de compromettre votre recours pour vices cachés contre votre vendeur.
  5. Communiquez avec un expert afin de déterminer la cause des dommages/la nature du ou des vices : demandez-lui son opinion d’expert, préférablement sous forme de rapport écrit, sur la nature des vices et les dommages causés par ceux-ci. Demandez à votre expert de vous indiquer quels sont les travaux correctifs strictement nécessaires afin de corriger les vices et les dommages causés par ceux-ci. Demandez-lui également de vous fournir son opinion sur le taux de dépréciation applicable en fonction de l’âge de la composante atteinte par le vice et sa durée de vie utile (la garantie légale de qualité n’étant pas une garantie valeur à neuf, la réduction du prix de vente auquel aurait droit un acheteur en vertu de la garantie légale de qualité n’équivaut pas automatiquement au coût des travaux correctifs requis : il faut tenir compte de la plus-value apportée par le remplacement d’une composante âgée par une neuve, par exemple un drain français, d’où la nécessité de déterminer le taux de dépréciation applicable, le cas échéant).
  6. Obtenez une soumission de la part d’un entrepreneur afin d’estimer les coûts des travaux correctifs requis pour corriger les vices. Ces travaux ne doivent pas avoir pour effet d’améliorer la propriété : ces travaux doivent être ceux strictement requis pour corriger les vices et les dommages causés par ces derniers. Une réclamation pour vices cachés ne peut servir à obtenir le remboursement de travaux qui ont pour effet d’améliorer l’immeuble.
  7. Advenant qu’aucune entente avec votre vendeur ne soit imminente à la suite de votre dénonciation initiale, transmettez une lettre de mise en demeure à votre vendeur par laquelle vous lui demanderez formellement de procéder, à ses frais, aux travaux correctifs requis pour corriger les vices, ou à vous verser un montant équivalent au coût des travaux correctifs requis, en tenant compte de la dépréciation applicable. Vous devez accorder un délai raisonnable à votre vendeur pour qu’il puisse s’exécuter. Le défaut de mettre en demeure votre vendeur avant d’effectuer/de faire effectuer les travaux correctifs peut être fatal à votre recours. Attention : l’obligation de dénoncer le vice et de mettre en demeure son vendeur de procéder aux travaux correctifs sont deux obligations distinctes qui ont des objectifs distincts.
  8. Communiquez à votre vendeur toute information/précision ou tout document raisonnablement requis par ce dernier afin de pouvoir lui permettre de compléter son analyse de votre réclamation : collaborez avec votre vendeur à ce niveau. Nous vous recommandons de faire preuve de collaboration et de transparence avec votre vendeur afin de lui permettre d’analyser le bien-fondé de votre réclamation, ce qu’il a le droit de faire. Plus particulièrement, communiquez à votre vendeur votre rapport d’expertise, les soumissions et estimations que vous avez obtenus ainsi que votre rapport d’inspection préachat. Tôt ou tard, ces documents devront être communiqués à votre vendeur : nous vous recommandons donc de le faire dès que possible. Ce n’est pas en dissimulant de l’information à votre vendeur que vous réglerez votre dossier plus rapidement.
  9. Il sera nécessaire de dénoncer par écrit à son vendeur tout nouveau vice ou toute aggravation du vice, ce qui implique de devoir accorder de nouveau un délai raisonnable pour lui permettre de venir constater le nouveau vice ou le vice aggravé et pouvoir procéder à toute expertise que le vendeur jugera nécessaire de faire effectuer dans les circonstances.
  10. Si votre vendeur fait défaut de donner suite à votre mise en demeure/nie sa responsabilité/refuse ou fait défaut d’effectuer les travaux correctifs requis ou encore de vous indemniser pour le coût d’exécution de ceux-ci suivant l’expiration d’un délai raisonnable après la réception de la mise en demeure, vous pouvez alors procéder à l’exécution des travaux correctifs. Assurez-vous toutefois que votre vendeur a bel et bien reçu votre mise en demeure et d’en conserver la preuve. Toutefois, avant de procéder à l’exécution des travaux, nous vous recommandons au préalable de consulter un avocat.
  11. Advenant l’impossibilité de vous entendre avec votre vendeur, vous pouvez ensuite entreprendre des procédures judiciaires contre celui-ci : à cet effet, le recours à un avocat s’avère primordial pour bien évaluer votre recours, son bien-fondé, vos chances de succès ainsi que pour déterminer la valeur économique réelle de votre réclamation. N’oubliez pas qu’un recours judiciaire pour vices cachés doit être entrepris dans les trois ans suivant la découverte du vice, à défaut de quoi le droit de poursuivre disparaîtra.

Les règles en matière de vices cachés, d’apparence simple, sont nombreuses et complexes, et renferment de nombreux pièges, vers lesquels des automatismes peuvent mener.En terminant, n’oubliez pas qu’environ 90 % des litiges judiciarisés se règlent à l’amiable. Il est notamment possible pour les parties impliquées dans des procédures judiciaires de participer à une séance de médiation judiciaire, communément appelée conférence de règlement à l’amiable ou CRA.

Les règles en matière de vices cachés, d’apparence simple, sont nombreuses et complexes, et renferment de nombreux pièges, vers lesquels des automatismes peuvent mener. Advenant la découverte de ce que vous croyez être des vices cachés, nous vous recommandons de consulter immédiatement un avocat avant de poser quelque geste que ce soit.

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À propos de l'auteur

Diplômé en droit de l'Université de Sherbrooke, Me Bryan-Éric Lane oeuvre au sein de la firme LANE, avocats et conseillers d'affaires inc., qu'il a fondée en 2006. En parallèle à sa pratique en droit des affaires, Me Lane se spécialise en droit immobilier, et plus particulièrement en matière de recours pour vices cachés, domaine dans lequel il a développé avec les années une solide expertise. Me Lane a donné de nombreuses conférences en matière de recours pour vices cachés. Il a également collaboré avec les Éditions Yvon Blais au développement de l'outil de recherche La référence Quantum – Vices cachés.